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一家之言
公共排污管堵塞的責任到底屬于誰?
發布者:admin 發布時間:2012/4/25 11:45:12 閱讀次數:

《現代物業(上旬刊)》2009年第02期 作者:毛志遠;

在物業管理工作中,尤其是住宅物業的物業管理工作中,我們經常會遇到公共排污管堵塞,污水倒灌導致低層業主室內淹水受損而責任難以認定的問題。既使是法院的判決,也先后出現有判開發商賠償、判樓上業主共同賠償、判物業管理公司賠償等多個版本。

同樣的事情,為什么會出現不同的判決結果呢?筆者結合自身經驗,對有關公共污水管堵塞的責任確定問題進行了簡要的歸納小結。筆者希望該小結,能為廣大業主、一線物業管理者、開發商規范自己的行為、規避自身的責任,帶來一些幫助。

責任主體一:開發商

lc8乐橙最新域名開發商作為房屋和配套排污管道的建設和施工單位,即產品(房屋排污管)的生產者,當產品(房屋排污管)出現問題,首當其中的責任主體當然是開發商。

lc8乐橙最新域名一般判定管道是否屬于開發商的責任,需要把握兩個準則,其一是保修期準則,即出現堵塞的排污管是否在保修期之內。按照《建筑工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定,在正常使用條件下,房屋給排水管道最低保修期為2年。當然,這里提及的只是最低保修期限,只要業主愿意,也可以在購房時和開發商進行協商約定更長的保修期,具體以雙方簽訂的購房合同及房屋質量保證書的約定為準;其二是事實性準則,即出現堵塞的排污管的實際狀況,可以證明責任主體為開發商,如筆者曾遇到一起使用達三年的排污管堵塞返水的問題,究其原因,是通過架空層的排污管未接入污水井,三年來大量的污水直接流入架空層內,直至三年后架空層局部污水積滿,于是發生排污管堵塞返水問題。使用三年才發生排污管堵塞倒灌,相對于給排水管道二年的保修期限,是早過了保修期的,但排污管未接入污水井的事實是不可否認的,因此,責任仍然應該由開發商承擔。

依筆者的經驗,以上保修期準則和事實性準則之間,既是相互依存的,也是相互獨立的。所謂相互依存是指,當排污管在保修期之內,排污管的實際狀況存在設計缺陷或施工缺陷,則可以認定為開發商的責任,反之當排污管在保修期之外,排污管的實際狀況也不存在設計或施工缺陷,則可以認定不是開發商的責任;所謂相互獨立是指,當排污管堵塞的原因非常明確,如排污管倒坡、路徑過長、未接通等,既使公共排污管已經過了保修期,但責任仍然應該是開發商,反之,既使公共排污管在保修期之內,但排污管的實際狀況既不存在設計缺陷,也不存在施工缺陷,其責任主體也不是開發商了。經總結,筆者認為有關排污管堵塞是否屬開發商的責任,可參照表(1—1)執行。

公共排污管堵塞責任主體之開發商責任劃分

 

保修期準則

事實性準則

保修

期內

保修

期外

標準

依據

坡度不夠或倒坡

0.007/0.004

lc8乐橙最新域名<居住小區給水排水設計規范>

排污管管徑過小

lc8乐橙最新域名150 mm/200 mm

<居住小區給水排水設計規范>

排污管距離過長

20M/30M

<居住小區給水排水設計規范>

管道未接通

\

\

外力造成管道變形

×

\

\

管道腐蝕

×

\

\

管道接頭脫接

×

\

\

管道中間凹陷

×

\

\

說明:“√”表示是開發商的責任,“×”表示不是開發商的責任。

表(1—1)

 

責任主體二:業主責任

房屋公共排污管,一般是供樓上樓下等相鄰業主排放污水的設施,是相鄰業主公共設施之一,并屬于相鄰業主共同所有。公共排污管除因設計和施工缺陷原因可能引起堵塞外,業主的不文明使用和業主不配合維修,同樣會造成排污管堵塞引發損失的情況。

lc8乐橙最新域名實際工作中,我們疏通堵塞的排污管時,經常會疏通出水泥塊、泡沫劑、衛生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物品,給人的感覺,似乎排污管道是垃圾桶。當然,我們有理由相信,有些業主(包括裝修人員)也是無意而為之,但排污管堵塞造成相鄰業主損失的事實確實嚴重的。通常公共排污管的用戶有幾戶、十幾戶、有的甚至是幾十上百戶,一旦出現損失,很難追查到具體的責任人。根據《民法通則》第八十三條,不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。及其它相關法律法規的規定,造成堵塞的排污管是公用設施,相鄰業主都有對其維修和保護的義務,如因相鄰用戶不文明使用原因,造成相鄰業主受損,在無法確定具體責任人,而相鄰可能的責任業主又不能證明自己對相鄰業主造成的損失沒有過錯的情況下,依據公平原則相鄰業主應停止侵害,賠償損失。

由業主原因造成排污管堵塞損失問題,除上述不文明使用的情況外,相鄰業主的不配合,也是引發排污管堵塞并產生損失的重要原因。

如某棟二樓業主的下水發生堵塞,需要到一樓進行疏通,但一樓業主因各種原因,不予配合甚至是阻止疏通,并最終造成了二樓業主室內淹水受損,根據《民法通則》第83條和《物權法》第84條的規定,不動產的相鄰權利人在處理相鄰關系時應當遵循 “有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的16字方針;及《武漢市住宅區物業管理條例》第三十二條“房屋共用部位、共用設施維修時,相關業主應當予以配合。因相關業主阻撓維修造成其他業主財產損失的,行為人應當負責賠償。”的規定,該棟一樓業主應當賠償二樓業主的淹水損失。有關公共排污管道堵塞責任主體之業主責任劃分可參照表(2—1)執行。

公共排污管堵塞責任主體之業主責任劃分

序號

具體原因

責任主體

1

裝修原因

膠織物如白乳膠、泡沫劑;凝聚物如水泥、油漆、涂料等流入排污管

相鄰可能業主(住戶)

2

生活原因

衣物、衛生巾、刷子等物品掉入下水管;

相鄰可能業主(住戶)

3

/

使用人不配合,阻撓維修(疏通)

lc8乐橙最新域名不配合業主  (住戶)

表(2—1)

 

責任主體三:物業責任

實踐中,一些物業管理者認為,依據物權法第七十二條,“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”的規定,片面的認為包括排污管在內的屬于業主的共用設施,出現問題,其責任就是業主。其實并非如此,筆者以為,物權法對有關共有部分的權利、義務的確定只是物權的主體資格的確定,而并非物業管理責任的劃分。共有部分的權利和義務屬相應業主所有沒有錯,但根據《物業法》、《物業管理條例》的相關約定,業主可以將屬于業主共有的并共同應盡義務的共用設施,如共用排污管道的維護管理交由物業管理企業負責。其具體的維護管理細節,及承擔的責任,通常是以物業管理服務合同的形式約定的。

lc8乐橙最新域名以建設部制定的格式合同為例,格式合同中約定共用的上下水管道、落水管屬委托物業服務的內容之一,并約定有房屋共用設施、設備小修、養護費用,由物業承擔。根據該約定,公共排污管的維修養護責任就是物業管理企業。當然約定了物業管理企業為維修養護責任單位,仍還不能絕對的認為排污管出現問題其責任就一定是物業管理企業。具體的還需關注合同的細節約定。如合同細則約定:“排污管堵塞的一切責任均有物管企業承擔”,則物業企業必須承擔一切責任,無論是使用不當還是管理不當;進而言之,倘若合同約定:“物業需半年對公共排污管進行檢查清理1次,對業主的及修需在6小時內解決”等,只要物業企業按照合同約定定期檢查落實了,應急維修到位了,自然也就不存在責任可言。

需要補充的是,格式合同中同樣也約定大中修由業主承擔;更新費用,由業主承擔等內容。因此,倘若公共排污管出現需要大修、中修及更新改造的情況,首先物業需及時向業委會申請啟用維修資金,并根據具體情況迅速安排維修、改造或更換排污管。但倘若申報過程中,出現業委會不重視、不配合、甚至是阻撓的情況,其出現問題,物業公司是可以不承擔責任的。

總之,筆者認為,有關排污管堵塞是否屬物業企業的責任,主要看物業服務合同的約定。具體公共排污管道堵塞責任主體之物業責任劃分可參照表(3—1)執行。

公共排污管道堵塞責任主體之物業責任劃分

序號

具體原因

責任主體

1

定期性檢查未落實

物業

2

急修不及時

物業

3

lc8乐橙最新域名大中修及更新改造受阻撓

非物業責任

4

大中修及更新改造未申報

物業

表(3—1)

當然,以上分析只是分別從排污管道的建設、使用、管理等單位獨自角度進行的。實際在現實生活中,我們經常會遇到同時出現某兩者都承擔責任的情況,如物業和業主的責任、業主和開發商的責任等。但分析判定的過程,仍然是按照本文的主題觀點和方法進行。出現多個責任主體,說明有多個過失主體。

正如文章開頭所寫的,筆者總結排污管堵塞的責任,就是要分清責任主體、過失主體,從而為開發商、業主、物業各自規避自身的責任,規范自身行為,帶來幫助。

最后筆者還要特別強調,有關排污管堵塞的問題,能判定好責任其實并非是處理該問題的最高境界,處理該問題的最高境界應該是防患于未然。特別是一線的物業管理者,我們要在物業的前期介入中,協助開發商合理的做好排污管的設計和施工;我們要在物業投入使用后,引導廣大業主養成良好的上下水使用習慣;我們要在物業管理過程中,嚴格執行合同約定的排污管維修保養標準。只有這樣才能確保公共排污管道不堵塞或少堵塞的利好局面和至高境界。

 

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