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一家之言
不收費與無責任不能劃等號
發布者:admin 發布時間:2012/4/25 11:47:39 閱讀次數:

《現代物業》2006年第08期  作者:毛志遠

在物管服務工作中,我們經常會遇到各種糾紛、各種官司。其糾紛的處理和官司的判決,尤其是在車輛的盜、搶、損糾紛的處理和官司的判決時,大多時候以收費與否及收費多少作為裁決有無責任及責任大小的關鍵點。久而久之,在一些物業管理者及業主的心目中,似乎不收費與無責任之間就可以劃等號,不收費就是無責任的代名詞。

對此,筆者認為“不收費與無責任并不能劃等號”,為更有說服力,特歸納了身邊發生的兩個事例來加以左證。

案例(一):lc8乐橙最新域名王先生按物業要求停放在小區車庫的電動車被盜,車庫保安也證實了電動車停進了車庫,于是找物業要賠償,起初該小區物業公司以物管費不含保管車輛的費用及未收停車費為由,拒絕賠償。但幾經交涉,該物業公司在咨詢律師后,最終一次性補償了王先生500元。

為什么要賠償:自行車、電動車丟失糾紛中,很多時候物業公司都不會也沒有理由賠付,此案例中物業卻給予了補償,其原因主要有三:

一是王先生的電動車是按物業的要求停進車庫,其目的就是考慮到車庫的統一專人值守,對車輛安全有保障,說明業主是服從小區管理并遵循小區管理公約。倘若服從管理,得到的卻是車輛更不安全,相信這樣的統一管理誰都不會去執行;二是停車沒收費是因物業暫時無此收費規定,且沒有催促交費的原因造成的,而不是王先生拒絕交費,再者物業雖未收停車費但收了物業管理費,因此業主可以認為物業公司的專人值守的停車不收費服務,是物業提供(或暫時提供)的增值服務或優惠政策,正如顧客在酒店喝劣質酒中毒,酒店不能以酒水是免費贈送為由,而拒絕賠償一樣,物業公司當然也不能因沒收費而推脫無責任;三是此停車位物業確實已安排有專人值守,且當值保安也證實了王先生的電動車停進了小區車庫,證明了王先生車輛停進車庫的真實性。因此,電動車在車庫被盜的原因只能是“管理疏忽”造成,因此物業當然要為管理的失職付出代價。

如何才能不補償:仔細分析此案例,并比照眾多無專人值守的電動車丟失后物業公司無責任的案例。作為一名物業管理者,雖筆者因痛恨有專人值守的保安不保安,“活該賠償”的同時,仍暗暗為該物業公司叫屈。筆者以為,物業公司要不補償,要長效發展,必須按車輛停放管理的上下兩策行事。

上策,加強保安人員的管理,堵住一切漏洞,確保電動車不被盜;下策,不要輕易承諾(含口頭承諾)有專人24小時值守,或提前告之業主此停車場暫不收費,車庫管理人員相對較少,難以保障絕對安全,并尋求好的方法,如向業主推薦防盜鎖、電動車防盜報警器等,從而較好的彌補服務缺陷,規避服務風險。即消費者許可法中所說的對可能危及人身,財產安全的商品和服務,應當向消費者做出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。

 

案例(二):前段時間到朋友服務的一個新小區參觀時,他向我介紹說,因地勢較低,在雨水多、水位高的季節,該小區的地下停車庫會積水、淹水。為避免車庫積水車輛被淹,業主找物業索賠,他們暫時雖安排了專人管理車庫,但并沒有收取停車費。而且還彼為自豪的對我說,這是吸取震驚業界的“臺風龍王登陸,福建眾多車庫車輛被淹,物業公司被判賠償的慘痛教訓”。可據我觀察,車庫內外并無任何文字提示性管理規定。

lc8乐橙最新域名對朋友的觀點,我雖不敢茍同,但當時因有太多的人在場,我并沒有及時的反駁,事后與之進行了溝通。我以為,倘若真的發生車輛被淹,朋友的不收費措施并不能徹底為物業公司免除責任。

為什么不能免責:lc8乐橙最新域名地下車庫本身就是專為業主停車而設計的配套設施,且有專業的管理,因此業主在此停車當然天經地義。倘若真的發生車輛被淹,物業有責任的原因有三:

其一朋友所在的公司安排了專人看管車庫,說明物業對車庫已形成了事實性接管關系,并正在而且一直在行使著管理的責任,物業明知道車庫存在淹水的問題,仍接管并啟用車庫,是違背合同的不負責的接管驗收行為;其二業主車輛進入車庫,物業并無任何異議(含警示告示等),說明了物業默認了業主車輛的停放行為,車庫淹水是服務的缺陷造成的,按消費者權益保護法的相關規定,服務或經營者提供的服務存在缺陷致消費者人身或財產損害,應承擔賠償責任,因此作為服務的提供方之一的物業公司,當然要為業主車輛的管理負起必要的責任;其三物業可以通過管理,采取必要的措施,如危害發生前,緊急通知業主將車輛開出車庫。從而防止或減少危害的發生。物業公司如沒有采取此類緊急避險的措施,當然也就不能排除物業的管理沒有盡到職責。正如案例一中所說的,此案例舉證的物業應擔責的原由也與物業公司是否收費沒有直接關系。

如何才能免責:此案例中,物業公司要規避責任,可以從以下三個方面著手:

lc8乐橙最新域名其一慎重接收,即在地下車庫接管前及時將缺陷提出來,并要求作必要的整改,如增加排水設備等,最好等開發商整改完成后再行接收,如確實不得不接收,也應書面提出問題,并請開發商簽收;其二明確警示,在車庫的管理規定中或做單獨提示,將車庫的缺陷予以明示;其三緊急疏散,在車庫管理的過程中,詳細做好記錄,在危害發生前,阻止業主將車停進車庫,對已經停進車庫的車輛可通過停車管理記錄,迅速查詢相關車主,并通知車主將車開出車庫。

總之,筆者認為,物管企業萬不可將不收費與無責任劃成等號,否則等到賠了夫人又折兵的時候,后悔可就晚了。物管企業只有做到“該收的費用就收、該做的事情就做、該擔的責任就擔”,才能獲取業主的最大信任,才能始終立于不敗之地。

 

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