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他山之石
業主委員會,想說愛你不容易!
發布者:admin 發布時間:2012/4/25 11:59:53 閱讀次數:

作者:陳之平

lc8乐橙最新域名  自我91年創建中國第一個業主委員會起,業主委員會已伴隨著中國房地產業的發展走過了15個春秋。業主委員會這個名稱已經不再陌生或被排斥,而且業主委員會在維護業主權益、實行業主自治等方面發揮了積極的作用,為建設和諧社區、和諧社會做出了一定努力。但迄今為止,全國所有住宅區的業主委員會成立比率不足40%,業主委員會能真正發揮作用的少之又少。縱觀其中原因,除了業主委員會沒有真正理順業主、發展商和物業管理公司的關系外,業主委員會沒有真正了解小區業主對管理和服務的需求,沒有認真履行自身的職責、與小區業主溝通交流的意識淡薄,缺乏了解物業管理產品對建筑物及其設施設備的影響,沒有在和諧社會的大形勢下不斷學習,是其不能體現自身價值的重要原因。而以往主要集中在小區業主和物業管理公司之間的矛盾,現已轉變為小區業主和業主委員會之間的矛盾。業主委員會的公信力正在下降,小區業主與業主委員會的矛盾正在升級。我認為;現在業主委員會的主要問題在于——組織的松散性、主觀的隨意性、提議的盲目性、責任的不明性,權力的無限性。

  業主委員會,應該由全體業主組成業主大會,通過民主選舉產生的業主大會的執行機構,理應得到全體業主的信任。而在實際情況中,小區業主對業主委員會成員的情況并不了解,有許多時候,選舉僅僅是走形式而已。更多業主委員會的成立因素則是從維權開始的!由于在購買及使用房屋的過程中感知自己的權益受到了損害,在主動與發展商或物業管理公司協調的過程中處于弱勢位置而不能達到自身目的時,或得知小區周圍要增建、改建對自己小區生活、物業增值產生影響的情況下,一些帶有對立情緒的業主首先成為成立業主委員會的積極分子,但不管其成立的結果如何,我們可以看出,積極參與成立業主委員會的這些業主,首先是從維護自己權益的角度出發的。狹隘的意識決定了參與的起點,業主委員會從開始就在考慮如何維權,而不是通過小區全體業主的共同努力而創造和諧、舒適、文明的社區,更不是通過高效、專業的物業管理公司使物業增值、保值、始終處于完好如新的狀態。

lc8乐橙最新域名  作為小區全體業主選舉產生的業主委員會,一定要具有為小區全體業主負責的意識,凡事要站在小區全體業主利益的角度考慮,因為業主委員會的責任包含著小區全體業主的信任、真誠、依賴和期待。所以,業主委員會更應保證所有的決議都公平和透明,敢于面對來自小區全體業主和社會的質詢,所有行為都必須保證為了小區全體業主的權益。業主委員會的責任感、關愛心、公信力、透明度、正義感、領導力、創新力和溝通能力非常重要,更重要的是;業主委員會應具備學習能力和懂得為他人創造價值,這是小區全體業主的一份期待。

  為了保障小區全體業主的舒適生活和物業價值,業主委員會一定而且必須要學習物業管理專業知識,學習如何通過專業的物業管理才能延長建筑物和附屬設施、設備的使用壽命;學習如何代表小區全體業主行使業主委員會職責;學習物業管理招、投標的過程中的重要注意事項;學習物業管理的管理特性、服務精髓和在競爭激烈的市場中如何選擇最佳管理服務供應商;學習如何配合、監督和解聘物業管理公司;學習物業管理費的構成和影響物業管理效果的因素;學習物業管理的年代規劃和物業管理費的年度預算;學習如何使用房屋本體維修基金和大型設備維修備用基金;學習如何續籌大型設備維修備用基金和大型設備維修備用基金的增值;學習業主、業主委員會與物業管理公司之間的責任、權利和義務的不斷清晰和明確;學習為保證小區在產權期內始終完好如新而如何募集資金對小區進行房地產二次開發等等。

  由于業主委員會對物業管理的產品和物業管理的真實作用完全不了解;由于業主委員會不明白自己的職責只是對所轄小區內的重大事項擁有提案權,并沒有決策權。現在大部分小區的業主依然沒有改變過去公有住房的居住觀念和居住文化,參與小區公共事物管理和民主投票的積極性不高,很多業主只關注跟自己切身相關的物業管理費有沒有變動,大部分業主在對小區物業管理相關重大事件的表決時,往往是“事前不關心,事后很熱情”,加上現在很多小區都在執行不投票就視為默認,這樣一來,業主委員會的權力就大了。業主委員會的一個提案,基本上都能獲得通過,許多業主委員會的提議已經具有一定的決策權。然而現在業主委員會的權力還在蔓延,許多時候,業主委員會已經部分或全部擁有了小區的決策權。因為業主委員會權力的擴大,導致部分小區出現了一些拍案驚奇的怪事。業主委員會擅自使用公章簽訂小區工程合同;將平時吃喝應酬的餐飲發票拿到物業管理公司報銷;對物業管理費的虧損置若罔聞;在選聘物業管理公司過程中收取好處費;要求物業管理公司將部分管理或服務內容分包給“熟人”;對物業管理公司的服務分包方和分包價格不聞不問;隨意以降低物業管理費或羅列種種改聘物業管理公司的理由要挾物業管理公司;接受物業管理公司的邀請外出旅游度假;私吞小區經營性收入;安排家庭成員到物業管理公司工作;要求物業管理公司為自己裝修房屋;挪用業主委員會經費拉選票等等。于是,既有權力又有工資的業主委員會在某些人眼里成了香餑餑。

  中國物業管理伴隨著住宅市場化的發展已經二十多年了,當我們正在為住房條件不斷改善和提升而歡欣鼓舞時,我們要看到;包括我在內的業主們在苦苦尋覓康居生活的過程中,所付出的居住代價和成本(有時是身心傷害)是異常巨大的。目前業主、業主委員會隨開發商、物業管理公司的變化而變化,隨開發商、物業管理公司的要求而據理力爭的狀況,目前業主為追求自身權益的絕對完整性而盡量少地壓縮支出,并希望獲得盡量多的無償服務狀況,是目前中國物業管理陷入瓶頸的根本障礙。而真正出現物業管理的產品也能像其他產品一樣,在競爭市場中隨顧客的需求而改進、提升和升級換代時,也是我們業主、業主委員會對物業管理、公共產權、不動產經營、鄰里守望、物業保值升值等深刻理解之時。

  業主委員會,擔負著推進中國物業管理變革、提升和成熟的重任。

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